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◎來源丨溫州房哥

◎文/編丨房哥團隊

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在上周文章《 市區(qū)樓市“重演2014”？No！但更讓人擔憂的是…… 》中，房哥說到，溫州樓市的“癥結”，在于 總量過剩、品質(zhì)住宅趨于飽和，而 新增需求不足。

關于如何增加樓市需求這個問題，政府可謂絞盡腦汁，想到的辦法，大多是試圖通過產(chǎn)業(yè)集聚（特別是新興產(chǎn)業(yè)集聚）推動人口集聚。這幾年，無論是濱江CBD、七都未來科技島，還是浙南科技城、甌江口，還有城西剛剛公布的《加快西部新城核心區(qū)產(chǎn)業(yè)招商實施意見》征求意見稿，都以產(chǎn)業(yè)政策和招商引才為抓手……

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▲截圖自鹿城區(qū)政府官網(wǎng)

▲西部新城核心區(qū)范圍示意：北至甌江路、西至諸甬溫鐵路、南至過境路、東至甌斯達路圍合而成的矩形區(qū)域。圖據(jù)：溫州市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)、溫州房產(chǎn)圈

咱們以“西部新城”相關政策為例：

----產(chǎn)業(yè)導向：西部新城核心區(qū)鼓勵時尚智造、裝備制造、數(shù)字經(jīng)濟及相關生產(chǎn)性服務業(yè)等行業(yè)企業(yè)、總部企業(yè)、商會類機構及溫商落戶；

----招商引資：重大產(chǎn)業(yè)項目落地享有建設獎勵、貢獻獎勵、建筑品質(zhì)獎勵、轉讓權益、租賃補貼（具體不展開，詳見文末原文鏈接）。

----招才引智：享有高管獎勵、解決人才子女教育問題（在學前和義務教育階段，落地企業(yè)F1、F2類人才統(tǒng)籌解決其子女入學，E類以上層次人才、全日制碩士研究生優(yōu)先解決其子女入讀區(qū)級公辦學校）。

根據(jù)《加快西部新城核心區(qū)產(chǎn)業(yè)招商實施意見》（征求意見稿）概括，以文件原文為準

同樣的路數(shù)、熟悉的味道，剛剛完成“騰籠”的西部新城，還是圍繞著高端制造業(yè)及其相關生產(chǎn)性服務業(yè)做文章。

▲鹿城西部新城概念方案示意效果圖，以規(guī)劃落地實施為準。/來源 溫州新聞客戶端

“西部新城”的規(guī)劃，走得還是高大上路線。對此，我們認為其落地實施，還是要吸取其它一些片區(qū)“高舉高打，卻沒有多少實效”的經(jīng)驗，注意接溫州的地氣， 與區(qū)域的資源稟賦相匹配。

為啥這么說呢？因為在當下這個城市發(fā)展階段，溫州試圖通過“招商、引資、引才”等手段在新興產(chǎn)業(yè)端發(fā)力，難度較大。

原因剖析

目前經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入新常態(tài)，顯然已經(jīng)過了產(chǎn)業(yè)全面擴張的年代，正因為傳統(tǒng)產(chǎn)能過剩，才有了這幾年的供給側改革。

傳統(tǒng)產(chǎn)能過剩，許多城市在“去工業(yè)化”的陣痛中。由此，大家不約而同，都想在新能源產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、高端制造業(yè)、高端服務業(yè)等方向發(fā)力。

但問題在于“僧多粥少”，“分蛋糕”的城市很多，而蛋糕就那么大?，F(xiàn)在的城際競爭，相較當年的“招商引資”搞工業(yè)多贏，其內(nèi)卷程度，已不可同日而語。

而溫州在這方面的競爭，別說和杭州寧波相比，就與兄弟城市嘉興、湖州等相比，也沒有多少優(yōu)勢。

就以近年來引進的新能源產(chǎn)業(yè)項目“某馬”為例，早期項目方曾與湖州某區(qū)招商洽談，可人家政府選擇的項目更多，根本看不上，最后來到了溫州。地方政府選產(chǎn)業(yè)，但更關鍵的是：產(chǎn)業(yè)也在選擇地方。

溫州之所以在這場“雙向選擇”中沒有競爭優(yōu)勢，原因是多方面的，比如土地成本高，生活成本較高、人才吸引力不足，加上當前產(chǎn)業(yè)發(fā)展和鏈條延伸主要圍繞著都市圈的集聚效應和溢出紅利，如環(huán)滬長三角、廣深珠三角等等，溫州在這方面，也吃虧不少。

如果你只能“吃別人挑?！钡模由蟿e人也“吃不飽”，那么可想而知，你能寄多少希望于此。

溫州的原先優(yōu)勢，在于依靠“白天當老板、晚上睡地板”的精神，構建起完備的傳統(tǒng)輕工制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)。然而在新興產(chǎn)業(yè)重構和引進方面，這個優(yōu)勢，發(fā)揮不了作用。

看來，依靠產(chǎn)業(yè)集聚帶來有質(zhì)量人口的持續(xù)流入，來撐起溫州樓市的新增需求，目前來看并不現(xiàn)實。那么，溫州樓市的后續(xù)增量需求，到哪里挖掘呢？

關于這一點，我們先來看下面這組數(shù)據(jù)：

這130萬以上的新溫州人，在溫州生產(chǎn)、生活，但是溫州公司網(wǎng)站建設他們中絕大多數(shù)并沒有在溫州置業(yè)、沒有在溫落戶。他們中的大多數(shù)是 制造業(yè)、 普通服務業(yè)從業(yè)人員。

這一批新溫州人的收入情況、居住租金情況如何呢？

12月初，房探以位于鹿城鞋都的大都市女鞋智造基地為采樣點，進行了采樣調(diào)查。

房探了解到大都市女鞋智造基地園區(qū)及其周邊聚集了上千家鞋生產(chǎn)企業(yè)，從業(yè)人員近2萬人。其中，大都市女鞋智造基地入住各類鞋企100多家，從業(yè)人員1萬余人（住宿在產(chǎn)業(yè)園宿舍的約有四五千人）。企業(yè)員工各層級多為新溫州人，溫州本地人比例占比大致在1-2%。

▲園區(qū)實景圖

房探了解到部分鞋類公司各類層級藍領收入及租金大致分布：

年收入

租金

普工

5萬上下浮動 （保底+計件）

≤500元居多，多住宿舍

普通技工

7-8萬上下浮動 （保底＋計件）

租金500-2000元檔較受歡迎。其中，類似單身公寓一室一衛(wèi)一小廚租金大致在500-1200元，視房源情況而定。兩室一廳一衛(wèi)則多在1500-2000元左右。小情侶、或家庭多在外合租。

高級技工/主管

10-20萬上下浮動 （保底+計件）

廠長、經(jīng)理級等高管

20-50萬上下浮動 （保底+利潤分紅）

▲或有誤差，以實際為準

園區(qū)有廠房配套員工宿舍，通常標配普通員工四人間、主管兩人間、經(jīng)理一人間。提供宿舍或提供租房補貼，普通員工約300-1000元左右。

▲廠房宿舍外景及樣板房實景圖

房探另從普通服務業(yè)了解到，普通從業(yè)人員大多入住集體宿舍，月租金≤500元，且多由雇主提供；而有一定技術含量的從業(yè)人員（如廚師、技師等）多選擇普通民房改造的單身公寓等，月租金≤1500元；雙職工家庭、拖家?guī)Э诘牡榷噙x擇單租套房，月租金2000元上下視房源情況、區(qū)位等浮動。

另外，房探了解到，因大拆大整，舊村落地房等被拆除，而新開發(fā)的安置房、商品房等項目的出租房源出租成本較高，這些房源大多不是 新溫州人租房的對象。

可見，溫州市區(qū)的住房市場，對這一龐大的階層并不友好，他們的 住房需求，因為總價的門檻原因，更是長期被抑制。

其實，這幾年我們注意到，市區(qū)與新溫州人居住需求有一定匹配度的小微戶型，供應極少。有類似產(chǎn)品供應的，比如鹿城之光、世紀之光、歡樂天地、天空之城等多個項目供應的少量建筑面積約75+㎡的戶型，亮相后基本被搶光。

最近的小戶型案例，是位于甌海潘橋的萬科·映星河。

▲項目相對位置示意

據(jù)反饋，該樓盤首開購買75㎡的客戶中，絕大部分為新溫州人，他們一直想在溫州安家落戶，但苦于商品房置業(yè)門檻（特別是首付）相對較高。

那么，怎么去滿足這個群體的置業(yè)需求呢？根據(jù)我們調(diào)查了解，其房源條件應該是這樣的：

建筑面積約70方上下，不大于75方的兩居室；

總價區(qū)間在100萬-130萬左右，最好不要超 過150萬 。

換句話說，這樣的房源，單價大致在1.5-2萬元/㎡之間。但實際上，這幾年溫州符合他們需求的商品房新盤幾乎沒有。

那么，問題來了，市場有龐大的需求基數(shù)，但類似的產(chǎn)品為什么供應極少，或者沒有批量出現(xiàn)呢？

這個問題，除了地段以外，關鍵在于土拍時的規(guī)劃設計條件設置，非常不利于設計小戶型，且主要體現(xiàn)在機動車位的配比上。

根據(jù)住宅停車配建指標，建筑面積約60-90㎡車位配比都是1：1。

項目

機動車(車位/戶)

商品房、拆遷安置房

戶建筑面積>200㎡或別墅

2.0

140㎡<戶建筑面積≤200㎡

1.6

90㎡<戶建筑面積≤140㎡

1.2

60㎡<戶建筑面積≤90㎡

1.0

戶建筑面積≤60㎡

0.6

小區(qū)物管等配套附屬用房（車位/100㎡建筑面積）

0.3

注：公共租賃住房應充分利用地下空間設置至少一層地下車庫作為公共停車庫，停車泊位數(shù)量不少于總戶數(shù)的20%。

▲《溫州市區(qū)建筑工程停車配建標準及規(guī)劃管理規(guī)定》（溫市規(guī)[2017]83號）

也就是說，設計60方的小戶型，相比90方戶型，要多配置1/3的車位。

在這種情況下，如果批量建設70方左右的小微戶型，就意味著地下室挖兩層都很有可能不夠！挖三層，建設成本直線飆升，且車位后期極有可能賣不掉（小戶型車位需求少）。

因此，無論從成本還是收益的角度考慮，開發(fā)商沒有任何積極性去供應70方上下的小微戶型。

咱們回過頭來看西部新城規(guī)劃。

▲西部新城核心區(qū)范圍示意：北至甌江路、西至諸甬溫鐵路、南至過境路、東至甌斯達路圍合而成的矩形區(qū)域。圖據(jù)：溫州市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)、溫州房產(chǎn)圈

位于西部新城核心區(qū)的廠房已經(jīng)悉數(shù)搬走， 目前鹿城的制造業(yè)大多集聚在鞋都、藤橋、仰義、豐門一帶，與西部新城距離最近。所以，我們認為用騰挪出來的西部新城土地，來化解這一批新溫州人的居住問題，其實大有可為。

A

購房：車庫配比政策傾斜

從區(qū)位條件來看，西部新城相對偏西的地塊， 毛坯售價完全有條件低至1.7-1.8萬元/㎡，要知道，黃龍的鹿城之光，目前在售價格加上各種優(yōu)惠之后，許多房源毛坯價在1.7萬/ ㎡之下。

單價門檻能讓新溫州人夠得著，只要戶型面積段也往下調(diào)，那么這批需求就可以得到一定程度的釋放。只要政府在土拍時，在車庫配比上做一定的政策傾斜，引導市場做小微戶型，那么將會有一大批新溫州人夠得著市區(qū)商品房的總價門檻。

B

租房：商務用地可做單身公寓

假定類似單身公寓的配置租金為1500元/㎡，面積30方，售價不到30萬，那么從投資回報率來考慮，還是比較可觀的。

只要回報劃算，市場就有動力去供應相對應的產(chǎn)品。這其間，只差政府的臨門一腳。

所以，不開玩笑，這或許是溫州樓市未來增量需求的希望所在。而西部新城可以成為這樣的“試驗田”……

好了，今天就說到這！

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